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前11个月“万碧恒”拿地大分化:谁拿地超千亿?
  • 发布时间:2020-03-05
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  • Original Title:在这一年的前11个月里,“万毕横”占领了大片领土并分裂了。谁拿了1000多亿元?

    11月,住宅企业征地积极性明显下降。只有国有企业和中央企业仍然表现强劲,受益于融资优势。在该机构编制的全国十大住宅用地交易排行榜中,国有资产住宅企业获得了8块土地。

    在过去的11个月里,房企表现出明显的差异化,50家最大的房企获得了高达2万亿元的股权,万科获得了高达1570亿元的股权,其次是碧桂园,获得了1238亿元的股权,而恒大则以410.44亿元的股权落后。

    虽然年底土地供应预期大幅上升,但业内人士预计,由于政策收紧和企业努力保护现金流等因素,土地市场将难以回暖。

    国有住宅企业在11月成为土地市场的主力军。

    虽然房地产企业的头头仍然是土地市场投资的主要力量,但他们对土地的控制正在萎缩。根据韩毅智库的数据,新增的100强住宅企业中,近40%没有占用任何土地。然而,对于国有企业和中央企业来说,拥有足够的资本实力和较低的融资成本,土地收购力仍然是足够的。

    在11月份的土地市场上,除了中海集团持续活跃的土地收购,保利发展、钟君和招商局蛇口也表现出积极的土地收购表现。根据综合机构数据,保利发展去年11月在广州和福州等一二线城市占用了大量土地。与此同时,保利发展还增加了东莞、徐州等三线城市的征地,每月征地金额超过70亿元。11月,钟君获得了超过80亿元的土地。11月在蛇口的投资超过100亿元。

    11月22日,深圳共出售6块土地,其中1块流通出售,5块以127.51亿元出售,全部为国有资产房企所获。其中包括南国地产、中海地产、华润投资集团和深圳安珠集团。

    根据中指研究所的统计,11月份全国十大住宅用地交易中,国有企业和中央企业也是如此。在上榜的地块中,国有企业和中央企业共获得8块,占前10名的78.7%,包括中海、华润置地、招商局蛇口和山西焦空。其中,钟君以59.4亿元的价格赢得了厦门岛的第三块住宅用地,11月份的征地量也是最高的。

    中海首钢集团以51亿元的底价赢得了北京石景山区的一栋住宅楼,在土地总成交价中排名第二。中海集团在深圳收购的龙华智敏地块以50.2亿元的总成交价排名第三。华润房地产有限公司获得45亿元,东莞土地排名第四。北京亦庄住宅区,从蛇口吸引了42.8亿元,排名第六。熊安集团以30亿元赢得了熊安新区第一次公开出让土地,也进入了总销售价格排行榜前10名,排名第九。

    对于年底成为土地市场主力的国有企业,业内人士表示,随着融资政策的逐步收紧,土地市场的溢价开始下降,而对于财力雄厚、融资成本较低的国有企业和央企来说,这是补仓的好机会,但一般民营企业会更加关注现金流,不愿出手。

    今年前11个月,50家住宅企业获得了2万亿元的土地。

    即使住房企业在今年年底谨慎地购买土地,全年住房企业的土地储备也不应被低估。

    根据中原地产的数据,截至2019年11月,50家最大的房地产企业的征地金额高达2万亿元,同比增长17%。万科获得的土地量最大,为1570亿元,其次是碧桂园1238亿元,保利965亿元

    事实上,在市场不完善的背景下,一些中小住宅企业面临生存困境,行业洗牌加速,大型住宅企业通过并购获得土地资源成为不可或缺的渠道。

    土地拍卖热在未来仍将维持在较低水平。

    虽然年底土地市场集中,但很多业内人士认为,未来房屋公司对土地拍卖的态度仍将保持谨慎,土地拍卖热仍徘徊在较低水平。

    中原地产首席分析师张大伟表示,2019年房地产企业的土地收购也会出现分割。土地市场上仍有企业加快征地步伐,特别是一些中央企业、国有企业和新上市企业。土地收购仍然非常坚定。然而,考虑到资本成本已成为企业获取土地的主要决定因素,在融资收紧的预期下,住宅企业获取土地的总体意愿仍将降低。

    此前,金融研究所所长关庆友等经济学家也预测,未来用自有资金收购土地的要求可能会更加严格,这意味着房地产企业需要用更多自有资金购买土地,这可能会对整个房地产行业的杠杆收缩产生立竿见影的效果。

    最近,黑龙江省明确表示,该省住房企业购买和开发土地的资金不应来自金融贷款。对此,张大伟分析认为,从政策本身来看,这有利于降低住房企业的杠杆率。对于中小企业来说,影响是非常大的,这有利于市场的稳定,降低了当地国王出现的概率。

    至于土地市场的政策趋势,Kerri分析师认为,虽然企业对征地的态度有两个方向的分歧,但最近的土地市场政策也有分歧。

    据报道,最明显的例子是深圳通过“双限双竞争”方式出售的土地,即土地价格限于普通商品房的交易价格和平均销售价格,而土地价格限于人才的交易价格和住房面积。与以往相比,从参与拍卖的企业数量来看,可以看出房地产企业参与拍卖的积极性大大降低,其中很多都是由于土地拍卖条件的提高,如商品房的限价等。

    11月,钟君以59.4亿元的总价赢得了厦门市总价最高的地块。本次拍卖不设底价,按照最高价原则确定受让方,土地出让金分两期支付。据业内人士介绍,此举的目的是提高房屋企业参与拍卖的积极性。

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